왜 우리는 10개 나라를 들여다보기로 했나 — 시리즈를 시작하며

어느 일요일 아침

원룸 문을 여는 순간, 짐작은 어렴풋이 들었다. 두 달 전 입주 점검 때 멀끔했던 주방 후드는 기름때로 검게 굳어 있었다. 침대 시트에는 누런 얼룩이, 베란다 쪽 창틀에는 한 달은 됐을 법한 음식물 봉투 두 개가 그대로 놓여 있었다.매트리스는 손쓸 수 없는 상태였다. 가만히 한 바퀴 돌고 나니, 화가 났다기보다 좀 어이없게 웃음이 나왔다.

며칠 전 세입자분이 단톡방에 메시지 한 줄을 남기고 떠났다. "갑자기 사정이 생겨 이번 달 말일까지만 살게요. 짐은 다 빼고 갈게요." 보증금 반환 계좌까지 친절하게 적어 두고서.

나는 그 며칠 후, 청소비·도배비·매트리스 폐기비 명세서를 정리해 카톡으로 보냈다. "이 정도가 보증금에서 공제되어야 합니다" 라고 적었다. 답이 짧게 왔다.

"그건 원래부터 그랬어요. 사진 있으세요?"

물론 사진은 있었다. 입주 첫날 방을 한 바퀴 돌며 찍어둔 것들이었다. 후드도, 매트리스도, 창틀도 멀끔했다. 보냈다. 다시 답이 왔다.

"그 사진... 입주 당일 찍은 건지 어떻게 증명하실 수 있어요?"

그 한 마디에 다툼은 출발선으로 돌아갔다. 누구의 말이 맞는지가 아니라 그 사진이 그날 찍힌 게 맞는지 가 새 분쟁이 됐다. "시간 정보있잖아요"하니 돌아오는 대답은 "조작 가능하잖아요."였다. 양쪽이 같이 서명한 점검표가 없으니, 결국 더 끈질긴 쪽이 이긴다.

나는 그날 청구액의 절반 정도만 공제하고 나머지를 환급했다.
합리적이라기보다, 더 다툴 자신이 없었다.

그게 처음은 아니었다.

부모님 건물 관리 8년

부모님 건물을 관리한 8년 동안, 모양은 매번 달랐지만 본질이 비슷한 일이 일고여덟 번쯤 있었다.

도배지가 누렇게 변했다며 도배비를 청구해야 했던 적도, 자연 마모를 두고 세입자가 "그거 처음부터 그랬다" 며 공제를 거부한 적도 있다. 어느 쪽이든 다툼의 모양은 비슷했다. 누가 입주 시점의 상태를 더 잘 증명할 수 있느냐. 그 한 가지에 다 걸려 있었다.

30년 된 건물이라 수리 요청 전화도 많았다. 보일러가 안 들어와요. 변기 물이 안 내려가요. 천장에서 물이 새요. 11시 반에 전화가 와도 안 갈 수가 없었다. 새벽 두 시에 돌아오는 길에 "이게 임대 관리라는 거구나" 한 적이 한두 번이 아니다.

사이사이 에어비앤비도 한몫했다. 단기 임대는 점검의 빈도가 다르다. 한 달에 최소 열 명은 들어왔다 나간다. 어느 날 퇴근하고 청소하려고 들어간 방은 침대 매트리스가 벽에 세워져 있었고, 옷장이 깨져 있었다. 화가 치밀어 올랐다.

이런 일을 8년쯤 해 보면 자연히 익숙해질법한데도 그게 안됐다.
"기대하지 말자. 괜찮아. 한두 번 이런 것도 아니고 뭘"

나는 어느 순간부터 그 말을 혼잣말처럼 자주 했다.

다른 사람들의 이야기

개인의 문제가 아닌 시스템적인 문제라는 확신이 든 건, 다른 사람들과 얘기를 나누면서였다.

지난해 봄부터 가을까지, 6개월간 매주 한 번씩 멘토링 차원에서 만나던 커플이 있었다. 처음엔 진로·관계·생활 같은 얘기를 나눴는데, 어느 시점부터 임대차 이야기가 빠지지 않고 등장했다. 전에 살던 집에서 수리비 명목으로 보증금 일부를 돌려주지 않았던 기억, 이사 직후 받은 청소비·도배비 명세서를 두고 임대인과 카톡으로 두 달째 다투고 있던 기억 등이었다.

이야기를 듣다가 알게 됐다. 이건 흔한 일이었다. 6개월간 커플이 들려준 사례만으로도 공제 항목이 과하다 / 영수증을 안 보여준다 / 반환을 미룬다 / 연락이 안 된다 는 네 가지 패턴이 다 채워졌다. 부모님 건물을 하면서 겪었던 임대인 입장 정 반대쪽에서 겪는 분쟁이었다.

그 뒤로 자의 반 타의 반으로 비슷한 경험을 가진 사람들을 더 만나게 되었다. 부동산 중개인, 건물 관리하시는 친구 부모님, 상가 건물에 세입자를 들이신 대표님 등등..
이야기 중 몇 가지를 옮겨 본다.

임대인 입장에서

   •  한 임대인은 세입자가 어느 날 갑자기 자취를 감췄다. 며칠 후 경찰이 찾아왔다. 그 세입자가 범죄 사건의 피의자였다. 짐은 그대로 방에 남아 있었고, 임대인은 그 짐을 마음대로 폐기할 수 없었다. 점유 침해가 되기 때문이다. 강제집행 절차를 밟아 짐을 정리하기까지 8개월이 걸렸다. 그동안 월세는 못 받았고, 새 세입자도 받지 못했다.

   •  어떤 분은 세입자가 무단 전대(無斷 轉貸) 를 한 사례를 겪었다. 원래 계약자는 사라지고, 모르는 사람이 그 방에 살고 있었다. 명도 소송이 1년 가까이 끌렸다.

•    •  또 한 분은 빌려준 사무실 내벽이 깨져있었다. 수리와 분쟁으로 시간을 보내자 해당 사무실은 6개월 치 손실이 났다.
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임차인 입장에서

•    •  한 청년은 보증금 1,000만 원 중 280만 원을 청소비·도배비 명목으로 공제당했다. 사진은 있었지만 영수증은 한참 뒤에야 받았다.
•    •  다른 한 분은 임대인의 부도로 보증금 반환을 받지 못한 채 1년 가까이 새집을 못 구하고 있었다. 전세 보증보험 미가입이었다.
•    •  신혼부부 한 쌍은 입주 당시 천장 누수가 있는 상태였는데, 그 사실을 입주 후에야 알았다. 임대인은 "원래 알고 들어왔다고 들었다" 며 책임을 피했다. 입퇴실 점검표가 없으니 증거가 없었다.
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이야기를 모으다 보니 알게 된 게 하나 있었다. 임대인도 세입자도 다 답답해하고 있었다.

임차인은 "보증금이 인질이다" 라고 했다. 세입자는 "공제가 정당해도 증거가 없으면 받을 수가 없다" 고 했다. 양쪽 다 옳았다. 그리고 양쪽 다 같은 이유로 화가 나 있었다.

시작 시점의 기록이, 분쟁 시점에 효력을 발휘할 형태로 남는 구조가 한국엔 없다. 그게 양쪽이 모두 답답한 이유였다.

한국 시장의 구조적 공백

조금 더 들여다봤다.

보증금 보호 의무 기관이 없다. 보증금은 집주인 개인 통장에 들어가고, 거기서 어떻게 쓰이는지 임차인은 알 수 없다. 전세보증보험(HUG)이 있긴 하지만 그건 사고가 난 뒤 대신 갚아주는 사후 보상이지, 애초에 돈을 떼어놓는 사전 예방 장치가 아니다.

입퇴실 점검표에 법적 효력이 없다. 일부 표준계약서에 양식이 있지만, 그게 분쟁 시 증거로 어떻게 쓰이는지에 대한 조항이 주택임대차보호법에 없다. 그래서 사진을 찍어둬도 "그 시점이 맞는지" 가 다시 다툼거리가 된다.

분쟁 조정위원회는 법적 강제력이 없다. 임대인이 응하지 않으면 강제할 방법이 없다. 결국 소액 소송으로 가야 하는데, 변호사 비용이 분쟁 금액을 넘는 역설이 생긴다.

원상복구 범위가 법조문에 없다. 일본은 2020년 민법에 "통상 마모·경년 변화는 임차인 책임이 아니다" 를 박아 넣었다. 한국은 아직 판례와 관행에 맡겨져 있어서, 계약서에 집주인이 특약을 넣으면 그 특약이 우선하는 경우가 적지 않다.

정리해 보니, 한국 임대차에서 부족한 게 무엇인지가 분명해졌다. 원칙은 있다. 다만 그 원칙을 강제할 장치가 없다. 그리고 그 장치를 만드는 데 있어서 한국이 첫 번째일 필요는 없었다. 다른 나라들은 이미 이 길을 걸었으니까.

그래서 다른 나라의 사례들을 조사했다

그게 이 시리즈의 출발이다.

영국은 2007년에, 호주 퀸즐랜드는 1989년에, 뉴질랜드는 1987년에, 프랑스는 1989년에, 독일은 1974년에 — 각자 다른 방식으로 같은 문제를 풀었다.

•    •  영국은 정부가 인증한 민간 기관에 보증금을 맡기게 했고
•    •  호주와 뉴질랜드는 정부가 직접 들고 있고
•    •  독일과 스위스는 세입자 명의 은행 계좌에 넣게 했고
•    •  프랑스는 입퇴실 점검표 자체에 법적 추정 효력을 부여했다
•    •  미국처럼 주마다 다 다른 채로 굴러가는 곳도 있고
•    •  일본처럼 22년간 가이드라인이었던 게 2020년에야 민법이 된 곳도 있다
•    •  홍콩은 18년 동안 임차인 보호가 거의 없었다가 2022년에야 부분 재규제로 돌아왔다
•  

각자 답이 다르지만, 잘 작동하는 모델들엔 공통점이 있다.

첫째, 집주인 손에서 보증금이 떨어져 있다. 어느 기관에 떨어져 있느냐만 다를 뿐이다.
둘째, 시작 시점의 기록에 법적 효력이 있다. 사진이 아니라 양쪽이 서명한 문서에 효력이 있다.
셋째, 분쟁 해결 기관이 싸고 빠르다. 법원에 가지 않아도 끝나는 구조가 있다.

나는 이 세 가지가 한국에 들어와야 할 것들이라고 본다. 셋 다 한꺼번에는 어렵겠지만, 셋 중 하나도 없는 지금보다는 하나라도 있는 쪽이 낫다.

다음 편부터, 한 나라씩

이 시리즈는 열 편이다.

영국부터 시작해 호주, 프랑스, 독일·스위스, 미국, 일본, 싱가포르, 홍콩, 뉴질랜드, 그리고 마지막에 다시 한국으로 돌아온다. 각 편마다 그 나라의 입주 첫날 장면 한 컷, 제도가 만들어진 역사, 지금 작동하는 숫자, 그리고 한국에 어떻게 가져올 수 있을지를 다룬다.

기록을 남기는 일은 분쟁의 절반을 사전에 막는다. 그리고 분쟁이 생겨도 시간을 줄여준다. 이 단순한 원칙이 다른 나라에선 어떻게 제도가 됐는지를 따라가다 보면, 한국이 무엇을 가져와야 할지가 자연스럽게 보일 거다.

나는 공간실록 이라는 서비스를 통해서 이 일에 아주 작은 축으로 참여한다. 입주·퇴거 시점의 상태를 AI로 기록하고, 시점·위치·메타데이터를 함께 보존해 그 기록이 분쟁의 근거가 될 수 있게 한다. 법이 바뀌기를 기다리기만 하지 않고, 법이 바뀌었을 때 바로 쓸 수 있는 기술 인프라를 지금 만든다는 쪽이 더 빠르다고 봐서다.

이 글은 우리가 하려는 일이 한국에서 어떤 의미를 갖는지를, 다른 나라들의 이야기를 빌려 풀어보려는 시도 다.

다음 편은 영국이다.

이 글은 필자의 경험을 바탕으로 작성됐습니다. 사례는 멘토링과 인터뷰에서 들은 내용을 식별 정보 제거 후 옮긴 것입니다.